토지거래허가제, 알아두면 부동산 거래가 쉬워진다!
토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 진행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 경우에 사전에 관할 기관의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 진행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 경우에 사전에 관할 기관의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
이 제도는 헌법 제119조 제2항에 근거하여 부동산 시장의 안정화를 위한 중요한 정책 수단으로 활용되고 있습니다.
허가구역 지정 권한은 누구에게 있나?
토지거래허가구역은 다음과 같은 기관에서 지정할 수 있습니다:
- 국토교통부장관: 둘 이상 시・군 또는 구의 관할구역에 걸쳐 있는 경우
- 도지사: 동일한 시・군 또는 구 안의 일부지역인 경우
- 허가권자: 시장, 군수 또는 구청장이 실제 허가 업무를 담당
토지거래허가 대상은?
허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권(소유권・지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
중요한 점은 대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에만 해당한다는 것입니다. 이때 대가는 금전에 한정되지 않고 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무변제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함됩니다.
허가대상이 되는 구체적인 사례:
- 개인기업의 토지를 법인에게 현물출자하는 경우
- 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약
- 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약
- 공공사업으로 인한 보상으로 취득한 토지의 권리를 이전하고자 하는 경우
- 그 밖에 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 경우
허가대상이 되지 않는 거래:
- 상속 등 대가가 없는 거래
- 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우
- 시효취득을 원인으로 하는 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우
허가 절차는 어떻게 진행되나?
허가 절차는 다음과 같이 진행됩니다:
- 거래 당사자 간 계약 합의
- 허가 신청서 작성 및 제출: 거래당사자가 공동으로 신청
- 관련 기관의 서류 검토 및 현장 조사
- 허가 또는 불허가 결정: 신청일로부터 15일 이내에 통보
- 허가증 교부 또는 불허가 처분 통지
어떤 서류를 제출해야 할까?
토지거래허가를 신청할 때 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다:
- 토지거래계약허가신청서
- 토지이용계획서(농지의 경우 농업경영계획서)
- 산림경영계획서(토지를 임업용으로 이용하고자 하는 경우)
- 토지취득 자금조달 계획서
- 주민등록등본
- 개인정보 제공 동의서
허가받은 토지는 어떻게 이용해야 하나?
허가를 받은 후에는 지정된 기간 내에 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다:
- 주거용지, 주민복지(편익)시설: 2년
- 농업・축산업・임업・어업, 대체토지취득: 2년
- 공익 또는 도시계획 적합사업 시행: 4년
이용의무는 취득한 날(등기 완료일)부터 발생하며, 이용목적을 변경하고자 하는 경우 별도의 변경허가가 필요합니다.
허가 없이 계약을 체결하면 어떻게 될까?
허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. 판례에 따르면 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위는 무효이지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고, 불허가가 된 때에는 무효로 확정됩니다. 따라서 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 볼 수 있습니다.
위반 시 제재는?
벌칙
허가 없이 계약 체결 또는 부정한 방법으로 허가를 받은 경우: 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금
이행강제금
이용의무 이행명령을 이행하지 않은 경우: 토지취득가액의 10% 범위 안에서 이행강제금 부과 (이용목적 위반 5%, 불법임대 7%, 미이용 방치 10%)
이행명령이 있은 날을 기준으로 이행될 때까지 매년 1회 부과
2025년 3월 현재 최신 동향
2025년 3월 기준, 서울시는 강남, 서초, 송파, 용산 4개 구를 6개월간(2025년 3월 24일부터 9월 30일까지) 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 최근 주택 가격 상승과 가계 대출 증가에 대응하기 위한 조치입니다.
서울시는 2월 13일에 강남과 송파 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했으나, 이후 주택 가격이 빠르게 상승했고 가계 대출도 증가하여 다시 규제를 강화한 것입니다. 만약 이번 조치 이후에도 주택 가격이 계속 상승한다면, 정부는 6개월 기간을 연장하거나 추가 지역을 지정할 수 있다고 밝혔습니다.
마치며
토지거래허가제는 부동산 시장 안정화를 위한 중요한 정책 수단이지만, 거래의 자유를 제한할 수 있어 신중한 적용이 필요합니다. 토지거래 계약을 체결하기 전에 해당 지역이 토지거래허가구역인지 확인하고, 허가구역인 경우 적절한 절차를 따라 허가를 받는 것이 중요합니다.
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